Mai Văn Tam
13-7-2020
Tiếp theo phần 1
Bài 3: Báo cáo số 892/BC-TTCP ngày 04/6/2019 của Thanh tra Chính phủ cho rằng: UBND tỉnh chuyển mục đích sân golf Phan Thiết sang đất ở Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết là phù hợp với Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013. Có đúng không?
– Tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Trong khi Thủ tướng Chính phủ chưa có quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm định kỳ đầu (2011-2015) của tỉnh và không có trong kế hoạch sử dụng đất tại các Quyết định số 3200 ngày13/12/2013 của xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm định kỳ đấu (2011-2015) của thành phố Phan Thiết; Quyết định số 136 ngày 14/01/2015 của tỉnh về kế hoạch thu hồi đất năm 2015 thành phố Phan Thiết tại phường Phú Thủy; Quyết định số 633 ngày 08/3/2016 của tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 phân bổ từng đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Phan Thiết thì UBND tỉnh chuyển đất sân golf Phan Thiết là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở có đúng quy định pháp luật về đất đai tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 không?
– Tại điểm c Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh “Trong trường hợp cần thiết mà phải thay đổi về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình trong cùng một loại đất nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu và khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, chỉ đạo cập nhật vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện để tổ chức thực hiện”.
Vậy sự cần thiết phải thay đổi về quy mô, địa điểm dự án Khu đô thị du lịch Phan Thiết có trong quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa?
Trong khi chưa thực hiện các quy định về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ cấp có thẩm quyền phê duyệt như đã nêu trên thì căn cứ vào đâu UBND trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, chỉ đạo cập nhật vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện để tổ chức thực hiện?
– Mặt khác Thanh tra Chính phủ dẫn chứng: Văn bản số 520/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời UBND tỉnh: “Đối với dự án đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở để thực hiện dự án đấu tư xây dựng khu đô thị mới thì không phải thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để đấu giá quyền sử dụng đất;chủ dự án phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”; Như vậy:
+ Đối với dự án đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích 63,52 ha đất cơ sở thể dục, thể thao từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô du lịch phố biển có đúng quy định không?
Trong khi Thủ tướng Chính phủ: chưa có quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm định kỳ đầu (2011-2015) của tỉnh; chưa có quyết định phê duyệt điều chỉnh đưa sân golf Phan Thiết ra khỏi Quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020;
Căn cứ vào đâu UBND tỉnh ban hành Quyết định số 909/QĐ-UBND ngày 06/4/2015 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết và sau đó ban hành Quyết định số 997/QĐ-UBND ngày 10/4/2015 cho phép Rạng Đông chuyển mục đích sử dụng đất sân golf Phan Thiết đang cho thuê sang đất ở đô thị?
+ Công ty Cổ phần Rạng Đông nhận chuyển nhượng dự án đất sân golf có quyền tiếp tục thực hiện thuê đất trong thời gian còn lại theo quy định tại Khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai 2013 và có nghĩa vụ tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo nội dung của dự án đã được phê duyệt; hết thời gian hợp đồng thuê đất hoặc không có khả năng, không có điều kiện để thực hiện“Kinh doanh một sân golf đủ tiêu chuẩn Quốc tế và các công trình phụ trợ kèm theo” thì trả lại cho nhà nước; UBND tỉnh phải thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê đất, thu hồi đất, thực hiện bồi thường tài sản trên đất, giải phóng mặt bằng, điều chỉnh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lập phương án đấu giá công khai cho mọi tổ chức cá nhân biết và tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 nhưng UBND tỉnh không thưc hiện mà cho phép Rạng Đông xin chuyển mục đích sử dụng đất sân golf sang Dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết kinh doanh biệt thự, nhà vườn, nhà phố nhà cao tầng theo quy định nào của Luật Đất đai 2013 và Luật Quy hoạch 2009?
+ Một trong những điều kiện cho chuyển mục đích sử dụng đất: Chủ dự án phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” nhưng UBND tỉnh cho phép Công ty Cổ phần Rạng Đông chuyển mục đích sử dụng đất sân golf để xây dựng Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, có đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 và tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ không?
Mặt khác tại Khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”. Vậy, sau khi UBND tỉnh cho phép Công ty Cổ phần Rạng Đông chuyển mục đích sử dụng đất sân golf để xây dựng Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, Công ty Cổ phần Rạng Đông có thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất không?
+ Nếu Công ty Cổ phần Rạng Đông có năng lực tài chính tại sao UBND tỉnh ban hành Văn bản số 4677/UBND-ĐTQH ngày 22/12/2015 kiến nghị Bộ Tài chính cho Công ty Cổ phần Rạng Đông giãn nộp tiền sử dụng đất để làm gì? thật là không công bằng với các doanh nghiệp khác trên địa bàn tỉnh (Bộ Tài chính không đồng ý); theo Kết luận số 1645/KL-BTNMT ngày 04/4/2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại thời điểm tháng 12/2017, Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (Tập Đoàn Rạng động) còn nợ tiền sử dụng đất: 164,7 tỷ đồng (Một trăm sáu bốn tỷ, bảy trăm triệu đồng).
+ Tại trang 2 Công văn số 82/CV/TH-BPT ngày 18/6/2020 của Công ty Khu đô thị du lịch Phan Thiết gửi Tổ Công tác – Thanh tra Chính phủ, Chủ tịch Công ty Nguyễn Văn Đông nói rằng: “Công ty Cổ phần Rạng Đông là đối tác được Nhà đầu tư nước ngoài tin tưởng để ký hợp đồng chuyển nhượng vốn, vì là doanh nghiệp địa phương có khả năng tài chính tốt và uy tín cao trên thị trường cũng như được sự ủng hộ các Cấp, các Ngành và nhân dân trong tỉnh” có đúng không?
(có khả năng tài chính tốt tại sao còn nợ tiền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định)
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy: Việc Thanh tra Chính phủ cho rằng: UBND tỉnh cho Công ty Cổ phần Rạng Đông chuyển mục đích sử dụng đất sân golf Phan Thiết phù hợp với Khoản 1,2 Điều 52; Điểm e Khoản 1,2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 là không đúng.
***
Bài 4: Không nên “lẫn lộn” giá đất của các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư phát triển để kinh doanh bất động sản với Bảng giá đất của nhà nước quy định tại Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Nhà nước không ban hành Bảng giá đất cho các doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản và nhà nước cũng không can thiệp vào giá đất do các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư hạ tầng cơ sở để kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và không nên “khập khiễng” lấy giá đất chưa có điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nơi này để áp dụng ở những nơi đã có điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
– Giá đất trong dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết do doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cơ sở và xác định giá đất để kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư Khu đô thị, không có định kỳ giá đất 05 năm một lần và cũng không thông qua Hội đồng nhân dân tỉnh; sự mua bán đất trong dự án đầu tư Khu đô thị theo sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người mua,
– Bảng giá đất của nhà nước gồm các loại đất (đất nông nghiệp; đất ở nông thôn,đất ở đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở đã có điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua; Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013) để thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất … chứ không phải để kinh doanh bất động sản;
– Tại Khoản 2 Điều 16 Thông tư số 36/ 2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn: “Đối với các vị trí đất không có thông tin về giá đất thị trường thì căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất đã được xác định, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Điều 3 của Thông tư này để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại”;
– Tại thời điểm năm 2015; diện tích 62,06 ha đất sân golf Phan Thiết đã có giá đất cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm; UBND tỉnh đã có Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 quy định Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh tại phụ lục số 6 Bảng giá đất đô thị Phan Thiết: con đường Tôn Đức Thắng từ Nguyễn Tất Thành đến đường Hùng Vương: 14 triệu đ/m2 và cả con đường Nguyễn Tất Thành 11 triệu đ/m2; Chính phủ cũng đã có quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế tại Điểm b Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 36/ 2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn: “Đối với trường hợp bảng giá đất đã được ban hành mà quy định giá đất theo vị trí đất, nếu có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc chuyển giá đất theo vị trí đất trong bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực có bản đồ địa chính gắn với xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất”;
Tại sao UBND tỉnh “không thực hiện” thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sân golf theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 36/ 2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và tại Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh “mà” ban hành Quyết định số 3371/QĐ-UBND ngày 25/11/2015 để tính tiền chuyển mục đích 363.523,6 m2 đất sân golf sang đất ở đô thị cho Rạng Đông giá 2.577.000 đ/m2 để là gì? có đúng quy định không? Có gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất không?
Nếu tính theo Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh tại phụ lục số 6 theo Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh đoạn đường Tôn Đức Thắng từ Nguyễn Tất Thành đến đường Hùng Vương thì số tiền gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước: 4.152,53 tỷ đồng và nếu thực hiện thu hồi đất và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định thì số tiền gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước là 9.968,89 tỷ đồng.
Những vấn đề nêu trên đây không được Thanh tra Chính phủ đề cập trong Báo cáo số 892/BC-TTCP ngày 04/6/2019 của Thanh tra Chính phủ gửi Thủ tướng Chính phủ; chắc có lẽ do Tổ công tác Thanh tra không biết?
