Bản chất quyền sở hữu đất – nền tảng hoạch định chính sách

  •  
  •  
  •  
  •  

TS Nguyễn Sỹ Phương, CHLB Đức

12-05-2017

Người dân Việt Nam không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ được chính quyền cho phép sử dụng đất. Ảnh: internet

Trong nền “kinh tế thị trường“ đất đai cũng chỉ là hàng hoá có “giá trị“ và “giá trị sử dụng“, với đầy đủ 3 dấu hiệu về quyền sở hữu: – Quyền “chiếm hữu“(tức được pháp luật công nhận, bảo vệ), – “quyền định đoạt“ gắn liền với quyền chiếm hữu (như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế…), và “quyền sử dụng“ (như làm nơi kinh doanh, nhà ở, đường sá, công trình,…)  được “trao đổi“ (mua bán) theo quy luật ngang giá, tức người bán chuyển quyền sở hữu hàng hoá của mình cho người mua và người mua trả một giá tiền tương ứng cho người bán để sở hữu nó. Để hiểu đúng các khái niệm trong ngoặc kép trên có thể nêu định đề “phản“: Nếu không có giá trị và giá trị sử dụng thì không phải hàng hoá;  nếu  không có quyền sở hữu để trao đổi tiền (giá trị) với hàng (quyền sở hữu) thì không thể mua bán và vì vậy không tồn tại khái niệm nền kinh tế thị trường.

Tuy nhiên, đất đai mang bản chất riêng khác với mọi hàng hoá khác: – Không mất giá trị khi sử dụng, tương tự như vàng. Vì vậy khi hạch toán kinh doanh, tài sản cố định, mọi dụng cụ máy móc đều bị khấu hao, nhưng riêng đất thì không; – Là hạ tầng kinh tế (“tự liệu sản xuất cơ bản“); – Và nơi sinh sống của dân cư. (Trong khi nó như bất kỳ hàng hoá nào khác được mua bán tự do). Vì vậy vai trò nhà nước là tạo hành lang pháp lý (thể chế) để việc mua bán tự do đó vẫn bảo đảm được bản chất riêng có của nó, bằng các giải pháp “cải cách“ khi khủng hoảng, và hoàn thiện hành lang pháp lý thể chế mỗi khi nảy sinh vấn đề.

Có thể tham khảo dẫn liệu Đức: Cải cách chính sách đất đai ở Đức xảy ra lần đầu tiên cuối thể kỷ 18, trên cơ sở học thuyết của nhà kinh tế chính trị học Mỹ Henry George, nhằm phục vụ cho nền kinh tế thị trường tự do. Theo đó, quyền sở hữu đất chuyển cho chính quyền (thuật ngữ khoa học: “công hữu hoá“; hay ngôn ngữ bình dân: “lấy đất“) đồng nghĩa với mua bán hàng hoá, phải được bồi hoàn đầy đủ trị giá, (khác với tịch thu, sung công chỉ áp dụng cho hình sự). Nhờ đồng nghĩa công hữu hoá với mua bán, tháng 9.1994, Đức ban hành Luật EALG bồi thường cho đất bị Đông Đức bị tịch thu quốc hữu hoá trước kia mà hiện không thể thu hồi hoàn trả, cộng thêm 6% lãi suất/năm tính từ ngày quốc hữu hoá (tính ra gấp 3 lần giá trị ban đầu, nếu trừ trượt giá thì còn trên dưới gấp rưỡi).

Cải cách chính sách và hoàn thiện thể chế ở họ khởi đầu bằng chủ trương được đề xướng bởi các đảng phái (đảng ở họ được định nghĩa là nơi hình thành chính sách), hay/và nghị sỹ, xã hội dân sự, phán quyết toà bảo hiến). Bước 2, nếu được  Hạ và Thượng viện chấp thuận sẽ trở thành văn bản lập pháp mới và tổng thống ban hành; khi có hiệu lực có thể kèm văn bản lập quy cụ thể hoá nếu cần (khác với ta Hiến pháp có hiệu lực, nhiều luật liên quan không ban hành, đến luật có hiệu lực văn bản lập quy liên quan không ban hành, tất cả đều thuộc lỗi thể chế không chế tài được trách nhiệm cơ quan ban hành). Bước 3, từ văn bản lập pháp và lập quy, cơ quan hành chính thực thi ra quyết định hành chính bằng văn bản cho từng trường hợp cụ thể. Bước 4 xảy ra khi thực hiện ở bất kỳ thời điểm nào; khi đó mọi văn bản lập pháp lập quy (ở bước 2) đều có thể mất hiệu lực bởi phán quyết toà hiến pháp nếu có đơn kiện (bất kể do ai). Mọi quyết định hành chính (ở bước 3) đều có thể bị tuyên huỷ bởi toà án các cấp nếu đương sự chống lại. Đó là lý do thị trường đất đai họ không bao giờ khủng hoảng tranh chấp, bởi từng vụ việc cụ thể được giải quyết dứt điểm tại thời điểm nó đang xảy ra (không như vụ khủng hoảng tranh chấp đất đai tại Đồng Tâm ở ta tích tụ từ hàng chục năm và cả một thôn). Có thể tìm hiểu thực tế ở họ dưới đây để đối chiếu với thực tế ta, tham khảo điểm khác biệt của họ:

1- Hiến định quyền hữu sản: Được họ quy định tại Điều 14, Điểm 1, và được giới hạn tại Điểm 3: Nếu lợi ích chung đòi hỏi, nhà nước được phép công hữu hoá với mức bồi thường đúng trị giá. Tới năm 1981, Toà bảo hiến Đức ra án quyết giới hạn nội hàm công hữu hoá: Không được công hữu hoá nếu giám định cho thấy chính quyền sở hữu ảnh hưởng xấu tới giá trị sử dụng nó. (Bởi thước đo quyền sở hữu giữa chính quyền và người dân đúng hay sai là đất đai đó chủ sở hữu nào bảo đảm phát huy được bản chất nó cao hay thấp).

2- Điều kiện cần (thiết) để công hữu hoá (quy định tại Bộ luật Xây dựng BauGB): Thửa đất nào đó chỉ có thể bị công hữu hoá, khi các cơ quan, tố chức, doanh nghiệp thuộc nhà nước (tạm gọi chung là cơ quan) được giao nhiệm vụ công ích (tức do nhà nước quyết định) chỉ có thể thực hiện trên thửa đất đó chứ không thể thửa đất nào khác, như làm đường sá bắt buộc phải đi qua chẳng hạn.

3- Điều kiện đủ để công hữu hoá: – Cơ quan đệ đơn lấy đất phải dẫn văn bản lập pháp cho phép. – Phải chứng minh được đã làm hết mọi khả năng để mua bán mảnh đất đó với chủ đất nhưng không kết quả (ưu tiên quy luật thị trường so với can thiệp của nhà nước, tức quốc hữu hoá chỉ tính đến khi bất khả kháng). – Phải chứng minh được mảnh đất đó trong một thời gian hạn định thực sự cần thiết cho dự án.  – Nếu người mất đất đệ đơn xin bồi thường bằng một mảnh đất khác thì phải đáp ứng nếu có khả năng.

4- Mức độ tính chất công hữu hoá: Nếu cơ quan lấy đất dựa trên một văn bản pháp lý thiếu quy định bồi hoàn thì quyết định công hữu hoá đó không có hiệu lực (để bảo đảm luật pháp luôn thống nhất đối với mọi trường hợp). Mức bồi hoàn dựa trên giá thị trường tại thời điểm đó do cơ quan thống kê chuyên ngành cung cấp. (Bởi đã là kinh tế thị trường thì phải lấy thị trường làm thước đo định lượng lợi ích 2 bên).

5- Quy trình thủ tục pháp lý: Phải thực hiện bằng văn bản. Soạn thảo nó phải dựa trên luật hành chính cho từng lĩnh vực, nếu không phải dựa vào Luật nghiệp vụ hành chính (VwVfG) và luật xây dựng Bau GB. Cơ quan lấy đất thuộc cấp hành chính nào thì cấp đó không được tiến hành biện pháp công hữu hoá mà cấp trên của cấp đó (Điều §104 Bộ luật Xây dựng) sau khi nhận được đơn của cấp dưới (để đề phòng “lợi ích nhóm“). Các thành phần tham gia công hữu hoá gồm cơ quan hành chính chuyên về đất đai, chủ đất và cá nhân có quyền lợi liên quan mảnh đất đó được trình bày bằng văn bản cho ý kiến đối với quyết định lấy đất, đồng thời được tham gia phiên thương thảo (bởi thực chất đây là mua bán). Nếu các bên nhất trí, thì coi như quyết định công hữu hoá có hiệu lực (đây chính là nội hàm của khái niệm nhà nước vì dân, mang tính cụ thể áp dụng cho từng người. Không thể hy sinh lợi ích riêng họ cho lợi ích chung như thời chiến). Nếu không nhất trí, cơ quan hành chính phải ra quyết định lấy đất nêu rõ lý do và quyền chống lại của người bị lấy đất, hướng dẫn đương sự viện đến toà án hành chính chống lại (đây chính là nội hàm khái niệm toà án độc lập, cũng được nước ta ghi tại khoản 3, Điều 102, Hiến pháp năm 2013: “Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý”, chứ không phải pháp luật hay lợi ích nhà nước. Từ thành công khi Chủ tịch Hà Nội Nguyễn Đức Chung thương lượng với người dân Đồng Tâm có thể hình dung được hiệu qủa của thủ tục pháp lý ở Đức nêu trên).

6- Luật mua bán đất đai nông lâm GrdstVG: Luật mua bán đất đai nông lâm nhằm mục đích bảo đảm tồn tại phát triển của ngành này trước nguy cơ bán hết đất nông lâm nghiệp; đặc biệt để bảo tồn tự nhiên và môi trường; bảo đảm an ninh lương thực thực phẩm; bằng biện pháp quy định mua bán tới một giới hạn diện tích nào đó (tùy từng điạ phương như ở tiểu bang Saarland 1500 m2, trong khi tiểu bang Sachsenanhalt 20.000m2) phải có giấy phép chính quyền, thông qua một quy trình chặt chẽ (Điều 2, 8 ff. GrdStVG), để xác định trách nhiệm pháp nhân và cá nhân đại diện pháp nhân đó, cả về hành chính lẫn hình sự đối với giấy phép cấp. (Khác với ở ta sai phạm trong quy hoạch chuyển đổi mục đích đất đai khó xác định được trách nhiệm trên. Như mới đây nhất, nông dân Vĩnh Tường đang sống bằng nghề chăn nuôi bò sữa thì bất ngờ tỉnh Vĩnh Phúc quyết định lấy của họ gần 250ha đất nông nghiệp giao cho FLC kinh doanh, được Chánh văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc Bùi Minh Hồng viện dẫn căn cứ “pháp lý“: “Không chỉ là chủ trương của Vĩnh Phúc, mà Nghị quyết Trung ương 12 vừa qua cũng nêu rõ, chuyển đổi cơ cấu kinh tế là bắt buộc, (theo GDVN)“. Nghĩa là lấy Đảng ra làm bình phong chịu trách nhiệm thay cho người ký).

7- Luật trách nhiệm bồi thường đối với nhà nước khi lấy đất gây thiệt hại: Bộ luật Dân sự quy định nhà nước có trách nhiệm bồi thường khi cơ quan công quyền hành xử sai luật gây thiệt hại. Nhân viên công lực trực tiếp gây thiệt hại có chủ đích hoặc cẩu thả cho công dân phải trả khoản nhà nước đứng ra bồi thường thiệt hại cho công dân đó.

*Lợi ích khi đất đai được bảo đảm pháp lý đúng bản chất của nó:

Năm 2014, nước Đức có 31 triệu thửa đất với 12 triệu nhà ở mang lại 11,3 tỷ Euro/năm thuế đất cho ngân sách điạ phương (trong đó có 10,9 tỷ Euro thuế đất xây dựng, 0,4 tỷ đất sản xuất), ngang ngửa thu ngân sách ở ta 1 năm. Chưa kể nhờ số đất đó, các doanh nghiệp sử dụng mang lại thuế giá trị gia tăng, thuế lợi nhuận, thuế trước bạ do doanh nghiệp đóng, tạo công ăn việc làm cho người lao động có thu nhập đóng thuế, tổng cộng chiếm gần tuyệt đối thu ngân sách Đức. Đáng tiếc chưa có công trình khoa học nào so sánh lợi ích định lượng đó với đất đai công hữu trong nền kinh tế quản lý tập trung.

Thuế đất ở họ được tính = Trị giá đất (được giám định sẵn ở từng điạ phương cho từng năm, như năm2015 giá đất xây nhà thấp nhất ở Brandenburg 60,7 Euro/m2, cao nhất Hamburg 726 Euro/m2) x đơn vị thuế (do điạ phương ấn định hiện từ 2,6 – 6 phần nghìn trị giá đất) x hệ số thuế (do các điạ phương ấn định tùy diện tích, loại đất, chênh nhau ba bốn lần). Chẳng hạn ở Berlin, đất nhà ở trị giá 1 triệu Euro, phải trả thuế: 1000.000 Euro x 3,5/1000 (đơn vị thuế)  x 8,1 (hệ số thuế) = 28.350 Euro/năm. Nghĩa là sau chừng 35 năm không sử dụng sẽ mất không số tiền đúng bằng trị giá đất.

TiNNgNgonNếu tính cả tiền nước thải, nước mưa (bắt buộc phải đóng, nhà nước không thể cho không) bình quân hết 0,17 Euro/m2/tháng, cộng thuế đất 0,18 Euro/m2/tháng, bảo hiểm trách nhiệm hết 0,15 Euro/m2/tháng, thì  chủ đất phải đóng cho ngân sách tổng cộng 6 Euro/m2/năm. Nếu giá đất như ở Leipzig, có thửa hiện nay 60 Euro/m2 thì chỉ cần bỏ không 10 năm là mất toàn bộ trị giá đất. (Nhờ thuế và các khoản tính định lượng trên, đất đai họ tránh được tình trạng đầu cơ, kiểu bỏ tiền mua đất để đấy chờ giá lên bán như ở ta).

Thuế bán nhà đất, nếu kinh doanh sẽ tính 24% trên lãi thu được so với Việt Nam 25% (sau khi trừ giá mua vào và mọi phí tổn). Còn nhà xây để tự ở, khi bán không phải trả thuế  so với ta phải đóng 2%. (Nhờ đó họ khuyến khích được người dân xây nhà để ở bảo đảm an sinh về cư trú).

Ngoài ra, mua nhà đất xong phải khai báo đóng thuế đất, vì vậy trị giá tài sản đất thuế vụ nắm được, nên có thể dễ dàng truy nguồn gốc tài chính tiền mua đất, để đánh thuế thu nhập đó (nếu kinh doanh thì nguồn gốc đó sẽ được coi từ lậu thuế; kinh nghiệm người Việt ở Đức hễ mua nhà là bị kiểm tra thuế) hoặc tịch thu (nếu quan chức hưởng lương thì nguồn gốc đó được coi từ tham nhũng). Nếu lách luật bằng cách bán với giá qúa thấp, luật cho phép nhà nước được quyền mua trước (nhà nước họ “khôn“, lường hết mọi tình huống). Nếu lách luật bằng cách cho tặng cá nhân, cũng chỉ được khấu trừ  20.000 Euro miễn  thuế (thời điểm hiện tại), số còn lại phải đóng thuế thu nhập có thể lên tới 50% trị giá cho tặng. (Nhờ chính sách trên ở họ quan chức tham nhũng khó có thể hợp pháp hoá bằng cách chuyển cho nhân thân “người rơm“ nắm giữ như ở ta, nên không thể hình thành vấn nạn tham nhũng bởi có tiền cũng không biết để đâu, ngay cả nhặt được ngoài đường luật cũng buộc phải nộp nhà nước và được hưởng % thù lao).

Nước ta chuyển qua xây dựng nền “Kinh tế Thị trường định hướng XHCH“, còn Đức đang phát triển nền “Kinh tế thị trường Xã hội“ giống nhau cùng khái niệm “Thị trường“, chỉ khác nhau tính từ: một bên là “định hướng XHCN“, một bên là “Xã hội“.

Liệu chính sách đất đai ở ta có thể tham khảo được gì từ thực tế thành công của họ? Nếu thừa nhận “thực tế là thước đo chân lý“ và “một khi thực tế không thể giải quyết được (bế tắc) thì phải quay trở lại kiểm tra nguyên lý đã dẫn tới thực tế đó“ (Các Mác)?

*(Xem bài cùng tên đăng trên Thời báo Kinh tế Sài Gòn)

Bình Luận từ Facebook