Sân golf Phan Thiết: “Luật sư” Nguyễn Văn Đông

Phan Bình Minh

7-7-2020

Phản biện số 2: Ngụy biện về luật đất đai

Theo công bố chính thức trên website Quốc hội, ông Nguyễn Văn Đông có “Trình độ chuyên môn: Cử nhân Luật, Luật sư” (Hình 1). Đồng thời lại là một Đại biểu Quốc hội – cơ quan lập pháp cao nhất nước nên phải mặc nhiên thừa nhận là Nguyễn Văn Đông người am hiểu luật pháp.

Mặc dù nhiều người thắc mắc, không biết ông Đông học và tập sự như thế nào mà cũng thành Luật sư, cũng như chưa bao giờ thấy ông Đông trên diễn đàn Quốc hội đại diện cho dân Bình Thuận. Nhưng thông tin gọi là “chính thống” thì phải thừa nhận thôi.

Trong văn bản số 82 CV/TH-BPT ngày 18/06/2020 [1], Nguyễn Văn Đông lý luận (Phần I.2 – trang 2, 3) “Nguyên nhân dự án sân golf được chuyển đổì thành Khu đô thị, mà không qua thủ tục đấu giá qưyền sử dụng đất”:

Nguyên văn: “Như vậy, thời điểm chúng tôi đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ sân golf thành Khu đô thị, thì toàn bộ tài sản của Công ty Golf bao gồm: Tài sản gắn liền trên đất là sân golf Phan Thiết, với diện tích 620.656 m² và các tài sản cố định khác vẫn thuộc sở hữu của chúng tôi. Theo quy định tại Luật đất đai: “Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước” (Điểm b Khoản 01 Điều 119 – Luật đất đai năm 2013). Do đó, đất thuộc quyền sử dụng của công ty (dự án), không phải là “đất sạch”, nên không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu muốn đấu giá quyền sử dụng đất của dự án này thì phải đáp ứng 02 phương án như sau: Thỏa thuận được với doanh nghiệp và nhận được sự đồng thuận về giá trị bồi hoàn tài sản trên đất hoặc chờ đợi đến hết thời hạn dự án đã cấp cho Công ty Golf (năm 2043), thì mới có căn cứ để thực hiện thu hồi và đấu giá”. (Hình 2)

Trong đoạn văn bản trên của Luật sư Nguyễn Văn Đông có nhiều vấn đề cần phân tích.

Thứ nhất: Vận dụng Luật đất đai nào?

Xem xét tiến trình thực hiện âm mưu xẻ thịt sân golf Phan Thiết

1) Ngày 15/11/2013. tỉnh Bình Thuận cho chuyển nhượng vốn điều lệ và chủ đầu tư mới cho Rạng Đông. Trong Giấy phép chứng nhận đầu tư ghi rõ mục đích là: “Xây dựng và kinh doanh một sân golf đạt tiêu chuẩn quốc tế và các công trình phục vụ kèm theo”.

2) Ngày 02/12/2013. Rạng Đông có văn bản số 810/CV-TH-RĐ đề nghị tỉnh Bình Thuận cho chuyển đổi sang đất ở đô thị.

3) Ngày 24/12/2013. Rạng Đông có văn bản văn số 204-BC/TH-RĐ đề nghị chuyển đổi đất sân golf sang đất ở đô thị để đầu tư xây dựng và kinh doanh biệt thự, nhà vườn, nhà phố, nhà cao tầng và các công trình hạ tầng phụ trợ.

4) Ngày 01/03/2014. Công ty cổ phần Rạng Đông có thông báo số 56.TB/TH-RĐ: Sân golf Ocean Dunes chấm dứt hoạt động kể từ ngày 1/4/2014.

5) Ngày 05/03/2014. Tỉnh Bình Thuận thông báo số 75/TB-UBND về kết luận của Chủ tịch UBND Tỉnh đồng ý đề nghị của Rạng Đông chuyển đổi mục đích Sân golf Phan Thiết sang dự án khu đô thị. (Thông báo gửi đến tất cả Ban Thường vụ cấp ủy, UBND các huyện, thị xã, thành phố, các ban của Tỉnh ủy, Báo Bình Thuận, Đài PTTH Bình Thuận… và “đề nghị Thường trực Ủy ban MTTQVN tỉnh, các đoàn thể tỉnh, các tổ chức chính trị xã hội, UBND thành phố Phan Thiết chỉ đạo tổ chức tuyên truyền cho nhân dân và đoàn viên, hội viên của đơn vị mình và địa phương biết để hiểu rõ, tạo sự đồng thuận trong xã hội về vấn đề trên”).

6) Ngày 07/05/2014. Thường vụ Tỉnh ủy thông báo số 394/TB-TU đồng ý giao cho UBND tỉnh lập tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho xóa bỏ sân golf chuyển sang đất ở đô thị.

7) Ngày 23/05/2014. UBND tỉnh Bình Thuận có Tờ trình số 1741/TTr-UBND gửi Thủ tướng Chính phủ, đưa sân golf Phan Thiết ra khỏi Quy hoạch và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sân golf sang xây dựng khu đô thị.

Rạng Đông mua Sân golf, sau đó xin chuyển sang thực hiện dự án Khu đô thị hơn 62ha và được lãnh đạo tỉnh Bình Thuận đồng ý. Toàn bộ nội dung công việc này được thực hiện rất nhanh, chưa đầy 6 tháng.

Theo Luật sư, ĐBQH Nguyễn Văn Đông thì không phải đấu giá, vận dụng theo LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013.

Tra cứu Luật đất đai năm 2013 [2], Điều 211. Hiệu lực thi hành: “Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014”.

Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014, nhưng được Luật sư, ĐBQH Nguyễn Văn Đông cho áp dụng từ năm 2013 là “thời điểm chúng tôi đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ sân golf thành Khu đô thị”, cụ thể ngày 02/12/2013 văn bản số 810/CV-TH-RĐ; ngày 24/12/2013 văn bản văn số 204-BC/TH-RĐ đề nghị chuyển đổi đất sân golf sang đất ở đô thị để đầu tư xây dựng và kinh doanh biệt thự, nhà vườn, nhà phố, nhà cao tầng và các công trình hạ tầng phụ trợ (vào thời điểm này Luật đất đai 2013 mới thông qua ngày 29/11/2013, chứ chưa có hiệu lực thực hiện).

Vậy thì áp dụng Luật đất đai nào?

Trước Luật đất đai năm 2013 là Luật đất đai năm 2003 [3] và dự án đầu tư Khu đô thị thuộc đối tượng phải “đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án” theo Điều 58, Luật đất đai năm 2003.

Như vậy Luật sư, ĐBQH Nguyễn Văn Đông áp dụng Luật đất đai 2013 để lập lờ lý luận không phải “đấu giá quyền sử dụng đất” là không được thuyết phục.

Thứ hai: Luật đất đai năm 2013

Luật sư, ĐBQH Nguyễn Văn Đông cho rằng vì “không phải là “đất sạch”, nên không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất”. theo “Điểm b Khoản 01 Điều 119 – Luật đất đai năm 2013” [2].

Giả sử vận dụng Luật đất đai năm 2013 cho dự án “xẻ thịt Sân golf Phan Thiết”, thì việc đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất được ghi rõ tại “Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất”.

– Theo đó, dự án này phải “theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất” vì đáp ứng ít nhất là các điều kiện sau đây (Khoản 1, Điều 118): “a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;”

– Đồng thời không đáp ứng bất kỳ nội dung nào để “không đấu giá quyền sử dụng đất” theo Khoản 2, Điều 118.

Bạn đọc nên theo link ở ghi chú [2] đến Điều 118 để xem chi tiết nội dung.

Chưa cần trình độ cao siêu như Luật sư hay lên đến Đại biểu quốc hội, chỉ cần một Cử nhân luật học hành nghiêm túc, xem Điều 118, Luật đất đai năm 2013 cũng đã khẳng định được dự án chuyển sân golf thành khu đô thị thuộc đối tượng CÓ hay KHÔNG cần phải ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Thứ ba: Ngụy biện vận dụng luật

Tuy nhiên Luật sư, ĐBQH Nguyễn Văn Đông nói thì “đất thuộc quyền sử dụng của công ty (dự án), không phải là “đất sạch”, nên không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất”. theo (Điểm b Khoản 01 Điều 119 – Luật đất đai năm 2013)

Trong nội hàm này có những sự ngụy biện của “luật xư, lanh mưu”, đó là:

1) Nội dung Điều 119 “Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất” được hiểu là điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đi sau Điều 118, Khoản 1: “Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất”. Trong số các điều kiện đó có điều kiện là “Đất đã được giải phóng mặt bằng” (tức là “đất sạch”).

Nói nôm na là: Dự án chuyển Sân golf thành Khu đô thị là phải “đấu giá quyền sử dụng đất”; tuy nhiên, để thực hiện đấu giá thì phải đáp ứng các điều kiện, trong đó có “Đất đã được giải phóng mặt bằng”.

2) “Đất đã được giải phóng mặt bằng” (hay “đất sạch”) được hiểu là nhà nước có trách nhiệm giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà nước chẳng có ngân sách, thường là các nhà đầu tư ứng kinh phí để giải phóng mặt bằng, sau này khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Tuy nhà đầu tư ứng kinh phí, nhưng lại đền bù theo giá nhà nước, chính vì vậy mới có “Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” [2] đẩy bao nhiêu người thành dân oan khốn khổ.

Trên lãnh thổ Việt Nam này, không ít dự án đầu tư bất động sản, khu đô thị, khu dân cư phải đấu giá quyền sử dụng đất (hoặc đấu thầu dự án); trong đó nhà đầu tư phải thực hiện ứng trước kinh phí để đền bù giải phóng mặt bằng theo giá nhà nước quy định.

***

Chúng tôi tạm dừng tại đây; áp dụng Luật đất đai 2013 vào dự án “xẻ thịt Sân golf Phan Thiết” còn nhiều chuyện để nói lắm, để Thanh tra Chính phủ kết luận như thế nào, chúng tôi sẽ trình bày tiếp và có thể đưa ra một vài dự án quy mô tương tự Sân golf Phan Thiết để đối chứng.

Điều lạ là, Bình Thuận có đủ các phòng ban chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường vậy mà Lãnh đạo Tỉnh không nghe; lại răm rắp nghe theo chỉ đạo của “Tỉnh trưởng tỉnh Rạng Đông”: áp dụng luật nào cũng đúng, áp dụng điều nào cũng được !

(Còn nữa)

____

Ghi chú:

[1] Sân golf Phan Thiết – ANH HÙNG RA TAY: https://baotiengdan.com/2020/07/06/san-golf-phan-thiet-anh-hung-ra-tay/

[2] Luật đất đai năm 2013: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx

[3] Luật đất đai năm 2003: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2003-13-2003-QH11-51685.aspx