17-7-2022
Hôm nay mình mới thấy bản quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực này nên mới có ý kiến cụ thể. Nguồn bản vẽ lấy từ bài của báo Người Đô thị, chắc là chuẩn.
Ban đầu, khi mới biết tin Hà Nội (hay SUN Group?) định xây nhà hát tại Đầm Trị, mình và có lẽ đa số mọi người sẽ tưởng rằng SUN “chỉ lấy” diện tích bằng cái ô vuông 13.000m2 để xây nhà hát thôi. Nhưng thực ra, hầu hết diện tích đất còn lại trong phạm vi nghiên cứu khoảng 45.300m2 đều là dạng phụ trợ của nhà hát và khu này bản chất sẽ là một khu phức hợp văn hóa, thương mại, công viên cây xanh với công trình chính là nhà hát được cho là “nổi trên mặt nước Đầm Trị”.
Xem trong bản quy hoạch này thì chỉ còn rất ít nhà dân còn trụ lại được, ở phía Bắc khu đất, được tô màu xanh blue. Hưởng lợi nhiều nhất về mặt cảnh quan, giao thông chính là hai dự án đã và sắp xây. Cái đã xây là khu phức hợp chung cư và khách sạn 5 sao khổng lồ của SUN (màu vàng) và một dự án không rõ chủ đầu tư mà đã được phe duyệt chủ trương ngay phía Nam khu chung cư trên được tô màu tím. Nhìn hình dạng khối kiến trúc thì đoán cái đó có lẽ không phải chung cư cao tầng.
Quy hoạch này nếu thành hiện thực thì sẽ đẩy giá khu chung cư kia lên thuộc loại đắt nhất HN, siêu dự án, bởi điểm bất lợi nhất của nó hiện tại chính là đường vào quá nhỏ, nguy cơ tắc rất cao. Sau quy hoạch thì đường to hơn nhiều cộng thêm công viên cây xanh xung quanh sẽ tăng lên rất đáng kể so với nhà dân lụp xụp hiện nay.
Các khu vực mình bôi màu đỏ sẽ không bị lấy đất do là đất quốc phòng và đền chùa phủ, trường học. Có hai khu nhà ở hiện hữu ngay phía Bắc và Nam nhà hát không bị đưa vào ranh giới quy hoạch, là sự hi hữu, vì khu đó sẽ được hưởng lợi về hạ tầng rất lớn. Dự là có nhà cụ nào ở đó?! Mình nhớ mang máng là có nhà bầu Kiên ở khu phía Nam, gần phía phủ?
Cho dù có hai khu nhà dân hiện hữu sẽ không bị lấy đất nhưng phần còn lại sẽ phải giải phóng mặt bằng cực nhiều nhà dân. Đây là điều vô cùng mạo hiểm cho nhà đầu tư (hiện SUN đã núp bóng, không xuất hiện với vai trò gì ở giai đoạn quy hoạch này). Đổi lại, đừng nghĩ rằng nhà hát là công trình công ích được xã hội hóa hoàn toàn, tức là người dân được cho không cái nhà hát.
Theo mình hiểu thì mỡ nó rán nó thôi. Nhà hát sẽ được xây dựng bởi vốn xã hội hóa (có thể của SUN), nhưng nhà đầu tư sẽ vận hành và thu phí khi có sự kiện. Đại khái nó cũng gần nhưng BOT nhà hát vậy. Bỏ ra cục tiền đầu tư ban đầu rồi thu về tiền vé trong vài chục năm.
Ngoài ra, để thu hồi vốn, nhà đầu tư có thể sẽ được vận hành, quản lý toàn bộ khu vực phụ trợ, trong đó có các hạng mục văn hóa, thương mại như trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, nhà hàng, bến du thuyền, triển lãm, khu vui chơi giải trí…
Chúng ta có thể hình dung khu này như khu Bà Nà hill nhưng có thêm cái nhà hát khổng lồ, còn phụ trợ thì có đủ những chức năng như vậy, có thể do một nhà đầu tư ôm hết hoặc có thể cho nhà đầu tư thứ cấp vào làm cùng.
Nhìn phối cảnh quy hoạch thì thấy phía Đông chỗ đường đôi có dãy nhà cao tầng, nhưng nằm ngoài bản quy hoạch này. Không rõ đất đó có bị thu hồi hay không? Nếu có thì việc thu hồi đất ở để đấu giá đất dự án cũng ra thêm mớ tiền.
Về mặt kiến trúc nhà hát thì mình không muốn bàn sâu, vì chắc chắn còn sửa chán. Nhà đầu tư vác ông Renzo Piano ra để dọa dân thôi chứ ổng già lụ khụ rồi vẽ gì nữa, nếu có thì nhân viên công ty ổng vẽ thôi. Nhưng theo luật Kiến trúc thì công trình dạng này sẽ phải thi tuyển. Nếu có cài cắm thì công ty kia cũng dễ thắng thôi nhưng chắc chắn sẽ có 1 vài phương án khác.
Báo chí viết là nhà hát sẽ nổi trên mặt nước, nhưng bản vẽ quy hoạch có thấy đường hầm vào tầng hầm nhà hát! Nên khái niệm NỔI TRÊN MẶT NƯỚC là chém gió với người không biết kiến trúc thôi chứ nhà này 100% phải có tầng hầm nằm trong lòng hồ. Nhìn bên ngoài giống như nổi trên mặt nước thôi. Đằng nào đài cọc, móng cũng chiếm chỗ lòng hồ rồi, mà chả có cách gì xây một cái nhà nổi như cái thuyền được đâu. Vì thế việc chiếm khối tích nước hồ là đương nhiên, khỏi bàn cãi.
Việc xả thải hay chỗ đậu xe mình cho là vấn đề kỹ thuật, vẫn có thể xử lý được. Bản vẽ quy hoạch cho thấy bãi đậu xe ngầm nằm giữa chỗ đường đôi, cũng khá rộng. Khi có sự kiện diễn ra có thể xe sẽ đậu hết ngoài đó rồi đi bộ vào. Tuy nhiên vì vẫn còn các công trình hiện hữu và nhà dân xen kẹt nói trên nên lúc đó giao thông sẽ khá là lộn xộn giữa người đi bộ (do gửi xe bên ngoài) và xe cộ của người dân (sẽ không cấm đường được).
Bãi đậu xe lúc đó rất xa nhà hát, rất bất tiện, có thể phải có cả xe điện để vận chuyển khách. Nếu người ta cho khách đến nhà hát chui xuống hầm của nhà hát thì thôi rồi, sẽ siêu tắc đường, vì vị trí nhà hát trong cái hũ nút mà nhà hát có sức chứa tới 2.000 chỗ. Nói chung là nếu có giải pháp kiến trúc thông minh tý thì vẫn xử lý được vấn đề đậu xe.
Tóm lại, nếu quy hoạch này được phê duyệt thì lượng đất ở bị thu hồi là rất lớn. Không biết người ta sẽ vận dụng quy định nào để thu hồi? Bởi vì nếu thu hồi đất để xây công trình công cộng, xã hội thì đền bù kiểu khác mà thu hồi để xây công trình thương mại thì đền bù giá khác. Nếu chỉ tính cái nhà hát là công trình công cộng, thì chả phải đền bù đất ở, nhưng khu vực phụ trợ lại rất nhiều. Vì thế, khu này sẽ tiềm ẩn rủi ro khiếu kiện đất đai kéo dài, dân oan, đại gia oan (khu này nhiều nhà giàu lắm) sẽ phản đối quyết liệt. Mấy vụ dân oan kiểu Dương Nội chưa là gì hết vì toàn bà con nông dân, đất cũng rẻ hơn ở đây rất rất nhiều. Tức là rủi ro về mặt xã hội ở đây là vô cùng lớn, đền bù giá nào, tái định cư ở đâu? Đất ở đây giá gấp ngàn lần đất ruộng Dương Nội, Đồng Tâm nhé.
Còn về lợi ích trước mắt thì thấy khu phức hợp chung cư và khách sạn 5 sao của SUN là lên giá vùn vụt, khéo giờ lên rồi! Kể cả quy hoạch không thực hiện được thì đây cũng là cách để thổi giá nhà quá ngon! Còn nếu quy hoạch thực hiện được thì bản chất đây là dự án “BOT” nhà hát thôi, mỡ nó rán nó, cũng là ngon.
