Đôi lời trao đổi với TS Nguyễn Ngọc Chu

Hôm qua mình thấy nhiều người share bài viết của TS Nguyễn Ngọc Chu về bất động sản và đất đai. Mình vào đọc status đó cùng với các comment thấy hầu hết là đồng thuận và khen hay, khen đúng. Như thế mới nguy hiểm, vì bài viết này có đa số nội dung là không đúng với pháp luật đất đai cũng như thực tế xã hội (vận hành có thể lách luật).

Xét thấy rằng chuyện này làm ảnh hưởng đến nhận thức của nhiều người nên mình thấy cần có đôi lời với TS Chu. Bài viết dài nên không tiện comment bên đó.

Đầu tiên là đoạn TS Chu cho rằng, có người nghĩ rằng nhà ở tại TP Thông minh sẽ được phát không cho dân! Mình không nghĩ là có ai bây giờ còn suy nghĩ ngây ngô vậy? Kể cả là nông dân ít học. Ngay cả nhà tập thể ngày xưa cũng không phát phân phối miễn phí cho toàn dân đâu, chỉ cho cán bộ công nhân viên nhà nước thôi. Mà về bản chất cũng chả miễn phí đâu, vì nhà nước XHCN thu sạch sẽ sản phẩm của dân lao động, sản xuất ra, rồi trả lại bằng tem phiếu kèm phúc lợi. Nhà là một dạng phúc lợi đó thôi. Không có gì hoàn toàn free cả. Làm gì có nhà phát cho “con phe” ngoài nhà nước.

TS Chu hiểu biết quá sơ sài về việc nhà nước giao đất cho dân. Thực ra đang có hai dạng chủ yếu, một là đấu giá quyền sử dụng đất, như TS viết và cách hai là đấu thầu dự án có sử dụng đất, là cách mà TS không nhắc tới, có lẽ không biết nên cho rằng TẤT CẢ các dự án BĐS đều phải đấu giá.

Việc đấu giá đất chỉ thực hiện được khi đã có đất sạch, nhà nước đã có quy hoạch chi tiết, đại khái như đã có mâm bát sẵn sàng, mời các ông vào bỏ giá mua đất đó. Nhưng không phải dự án nào cũng có đất sạch được, vì tiền giải phóng mặt bằng không ít. Nhà nước phải dùng ngân sách để đền bù cho dân bị lấy đất và bỏ tiền lập quy hoạch, thậm chí đầu tư luôn cả hạ tầng như đường, cống rãnh… Nhà đầu tư chỉ vào mua nguyên 1 lô đất để tiếp tục xây nhà để ở hay để bán.

Trường hợp đấu giá của Tân Hoàng Minh ở Thủ Thiêm là đấu giá đất đã có hạ tầng rồi, nên giá sẽ cao hơn là vụ hòn non bộ ở Cẩm Phả là chủ đầu tư tự san lấp và đầu tư hạ tầng.

Trường hợp 2 là đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất là đa số các khu đô thị quy mô lớn. Lúc đó nhà đầu tư sẽ phải tự bỏ tiền đền bù giải phóng mặt bằng thông qua thỏa thuận với dân về giá (cũng có trường hợp nhà nước giải phóng mặt bằng). Nhà đầu tư tự bỏ tiền thiết kế quy hoạch chi tiết (theo ý tưởng kinh doanh của họ), chỉ cần khớp với quy hoạch chung, rồi đầu tư xây dựng hạ tầng, sau đó bán lại từng lô đất nhỏ cho nhà đầu tư thứ cấp hoặc tự xây nhà để bán. Đấu thầu này cần ít nhất hai nhà đầu tư, nhưng nhiều khi là làm màu, chỉ có một nhà đầu tư “đủ năng lực”.

Trường hợp hai này nhà đầu tư phải tự làm nhiều thứ hơn, nên chi phí trả cho nhà nước sẽ thấp hơn. Nhưng cần hiểu là KHÔNG THỂ chỉ làm theo cách 1 với mọi dự án. Vì như thế thì nhà nước ôm đồm quá, cũng không đủ ngân sách để làm dự án lớn. Vì thế nên ý tưởng của TS Chu nó vô lý, có lẽ do không đủ kiến thức về BĐS và đất đai.

Cũng vì không biết nên TS Chu so sánh giá đất đấu giá Thủ Thiêm, là loại đã có hạ tầng (đại khái như bán mít theo múi) so với khu đô thị thông minh (là bán mít cả quả, tính hên xui cho nhà đầu tư cao hơn). So thế nên mới đếm cua trong lỗ thấy nhà nước có cửa kiếm ngon quá toàn mấy chục tỉ đô, chả mấy chốc mà hóa rồng!

Về sở hữu đất đai, TS Chu cũng hiểu rất sơ sài. Không phải chỉ có nông dân, mà cả đại gia Việt Nam cũng đều không được sở hữu đất đai. Nên TS bảo là sở hữu toàn dân chuyển thành sở hữu của người giàu là rất sai. Người giàu cũng không có sở hữu tư nhân về đất đai đâu. Tất cả chỉ là quyền sử dụng đất mà thôi.

Đất đai ở nông thôn mà thường người nông dân sử dụng chia làm mấy nhóm chính, là đất ruộng, đất thổ cư (xây nhà được) và đất vườn (xen kẽ với đất thổ cư). Luật Đất đai nó nêu nhiều loại lắm, trong khuôn khổ bài này mình chỉ tóm lược nhóm cơ bản và phổ biến vậy thôi. Trong đó đất ruộng mới bắt buộc là được giao 50 năm, sau đó gia hạn nếu muốn. Còn đất thổ cư và vườn thì có thể được cấp sổ đỏ vĩnh viễn, nhưng đất vườn không được xây nhà, muốn xây phải xin chuyển đổi thành thổ cư (mất phí). Thế nên TS Chu bảo, nông dân chỉ có đất 50 năm là sai. Đất ông cha để lại thì cũng có quyền sử dụng lâu dài thôi.

Đất đai ở các nước CS là sở hữu toàn dân, bản chất là sở hữu nhà nước, đương nhiên là có lợi cho nhà nước khi dễ thu hồi hơn sở hữu tư nhân như xứ giãy chết. Tất nhiên không phải người giàu được sở hữu như TS viết đâu.

Việc đầu tư BĐS không hạn chế giai cấp, nông dân hay công nhân có tiền và năng lực thì vẫn làm chủ đầu tư bình thường. Tất nhiên thành phần này ít có tiền, ít kiến thức, nhưng không ít người nông dân đi buôn đất rồi giàu có để thành chủ đầu tư BĐS. Nên TS viết về tính giai cấp này nghe nó sai sai! Công nông yếu thế phần nhiều là do trình độ, vốn, kiến thức, chứ không phải do bị bất công về sở hữu đất đai.

Còn việc đấu giá đất, đa số cứ thấy nhà nước thu được tiền đấu giá đất cao thì hoan hỉ, bao gồm cả TS Chu. Nhưng nếu giá đấu giá mà cao đồng nghĩa với giá BĐS cũng cao theo. Vì nhà đầu tư trúng đấu giá họ cộng thêm chi phí của họ vào mới ra giá bán cho người dùng cuối. Có nghĩa là người dùng cuối mới là kẻ bị nhà nước bóc lột thông qua giá đất.

Mà đất đai là hữu hạn và nhu cầu có chỗ ở là bắt buộc, nên nhà nước hoàn toàn có quyền ép giá, do ông ấy là chủ sở hữu duy nhất. Giả sử bây giờ thay vì bán 10 triệu/m2, ông ấy quất 100 triệu/m2 thì dân muốn có nhà vẫn phải chịu. Dân kinh doanh, đầu tư BĐS vẫn chả sao, vì thằng dùng cuối mới chịu giá đó. Nên hoan hỉ thế là hoan hỉ trước sự bóc lột của nhà nước với dân và lượng dân có tiền xây nhà sẽ giảm bớt, không hay ho gì cả. Giá cả phải hài hòa mới được.

Như vụ đất Thủ Thiêm, người ta phân tích là với giá hơn 1 tỷ/m2 thì chả đầu tư cái gì trên đất ấy mà có thể lãi.