Việt Nam đang hướng tới khủng hoảng thị trường bất động sản?

Fulcrum

Tác giả: Lê Hồng Hiệp

Trúc Lam chuyển ngữ

3-9-2025

Có nhiều yếu tố đằng sau sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó nới lỏng chính sách tiền tệ đóng vai trò trung tâm. Tuy nhiên, chính phủ vẫn chưa muốn thắt chặt chính sách này vì cả lý do chính trị lẫn kinh tế.

Trong hai năm qua, thị trường nhà ở tại các thành phố lớn của Việt Nam bùng nổ. Trong quý II năm nay, giá căn hộ ở Hà Nội tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, trung bình 3.000 Mỹ kim/ m2. Xu hướng tương tự cũng có thể thấy ở Thành Hồ, nơi mà theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý I năm nay, các dự án căn hộ mới có giá trung bình 4.691 Mỹ kim/ m², tăng 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bất động sản tăng liên tục gây ra mối lo ngại lớn, đặc biệt là trong giới trẻ. Nguyên nhân của sự bùng nổ này rất đa dạng và cần được giải quyết tận gốc.

Ước tính, một cá nhân trung bình ở Hà Nội sẽ cần tiết kiệm hơn 20 năm thu nhập, chưa tính chi phí sinh hoạt, mới đủ khả năng mua một căn hộ chung cư cỡ trung. Theo Chỉ số Giá Bất động sản của Numbeo, tính đến giữa năm 2025, Việt Nam đứng thứ năm trong số 103 quốc gia được khảo sát về thị trường nhà ở khó mua nhất. Điều này đặt ra một thách thức đáng kể cho chính phủ, bởi chi phí nhà ở tăng cao có thể khiến giới trẻ nản lòng trong việc kết hôn hoặc sinh con, làm trầm trọng thêm tình trạng tỷ lệ sinh sản đang giảm của đất nước. Hơn nữa, sự thất vọng ngày càng gia tăng của giới trẻ có thể gây ra sự bất mãn, gây nguy hiểm cho sự ổn định xã hội và ổn định chính trị mà chính phủ đang tìm cách duy trì.

Tại cuộc họp ngày 22 tháng 9 về thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã bày tỏ sự bất bình với nội các của mình, ông hỏi một cách giận dữ: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m², ai có tiền mà mua?” Sau đó, ông kêu gọi các bộ trưởng điều tra lý do tại sao giá cả “tiếp tục tăng và duy trì ở mức cao”. Đoạn video ghi lại sự phẫn nộ của ông Chính nhanh chóng lan truyền trên mạng xã hội, làm dấy lên những cuộc tranh luận rộng rãi về nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng vọt.

Thị trường nhà ở tăng vọt không thể chỉ do một nguyên nhân duy nhất. Thay vào đó, như nhiều chuyên gia và báo chí chỉ ra, đây là kết quả của sự kết hợp nhiều yếu tố. Những yếu tố này bao gồm nguồn cung khan hiếm do sự gián đoạn của Covid-19, sự chậm trễ về mặt pháp lý và hành chính, chi phí xây dựng tăng cao và chính sách tiền tệ nới lỏng thúc đẩy nhu cầu nhà ở và khuyến khích đầu cơ bất động sản. Ngoài ra, còn thiếu các chế độ thuế hiệu quả để chống đầu cơ và tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ do các chủ đầu tư tập trung vào các dự án cao cấp đắt đỏ. Cuối cùng, việc áp dụng cơ chế định giá đất theo thị trường mới trong Luật Đất đai năm 2024 có xu hướng làm tăng chi phí đất đai cho các chủ đầu tư. Điều này khiến họ đưa ra giá sơ cấp cao cho các dự án bất động sản mới.

Hiện tại, cả động lực chính trị và kinh tế đều cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vẫn sôi động trong một thời gian, ngay cả khi nguy cơ khủng hoảng thị trường bất động sản đang hiện hữu rõ nét hơn.

Một số chuyên gia chỉ ra chính sách tiền tệ nới lỏng của chính phủ, bao gồm lãi suất thấp và nguồn cung tiền lớn, là nguyên nhân chính gây ra bong bóng tài sản. Tại các ngân hàng trong nước, khách hàng hiện có thể vay tiền mua nhà với lãi suất cố định 3 năm chỉ từ 6,9%/ năm (trước đây, lãi suất dao động từ 10 đến 13%). Người mua nhà dưới 35 tuổi, thậm chí còn được hưởng lãi suất thấp hơn. Mặc dù lãi suất này có thể được coi là cao ở một số nước khác, nhưng lại rất hấp dẫn ở Việt Nam. Như Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh nhận định: “Trong 26 năm làm ngân hàng, tôi chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như vậy”.

Đồng thời, nguồn cung tiền tăng đã dẫn đến một dòng tiền đáng kể đổ vào thị trường bất động sản, chắc chắn đóng vai trò quan trọng trong việc đẩy giá bất động sản lên cao. Ví dụ, tính đến ngày 31 tháng 7, tín dụng bất động sản ở Việt Nam đạt khoảng 4,1 ngàn tỷ đồng (tương đương 155,3 tỷ Mỹ kim), chiếm 23,68% tổng dư nợ cho vay của toàn hệ thống ngân hàng. Con số này phản ánh mức tăng 17% trong bảy tháng, gần gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 9,64%. Trong đó, tổng dư nợ cho vay đối với các chủ đầu tư bất động sản đạt khoảng 1,79 triệu tỷ đồng (67,8 tỷ USD), tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, dư nợ cho vay để đầu tư bất động sản, như mua nhà, sửa chữa nhà, mua đất, tăng 12,4%, đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng (86,4 tỷ USD).

Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ cần tập trung giải quyết tận gốc vấn đề. Tại phiên họp ngày 22/9, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan chức năng đẩy mạnh nguồn cung nhà ở, đặc biệt là loại nhà ở giá rẻ. Các nỗ lực trước đây tập trung vào việc tinh giản quy trình pháp lý và hành chính để giúp các chủ đầu tư giảm chi phí và tăng nguồn cung. Các cuộc thảo luận về chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ nhà ở vẫn đang tiếp diễn. Ngoài ra, đã có kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 để tăng cường kiểm soát giá đất của Nhà nước.

Tuy nhiên, khi nói đến chính sách tiền tệ, lãnh đạo Việt Nam hiện đang phải đối mặt với tình thế tiến thoái lưỡng nan. Kể từ khi lên nắm quyền hồi tháng 8 năm 2024, Tổng Bí thư Tô Lâm đã thúc đẩy chương trình nghị sự ủng hộ tăng trưởng, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nền kinh tế thu nhập cao vào năm 2045, với mức tăng trưởng GDP ít nhất 8% vào năm 2025 và tăng trưởng hai con số sau đó. Chính sách tiền tệ nới lỏng và đầu tư lớn vào cơ sở hạ tầng công cộng là chìa khóa để đạt được điều này, trong bối cảnh xuất khẩu và tiêu dùng còn nhiều hạn chế.

Vì vậy, việc thắt chặt chính sách tiền tệ có nguy cơ làm suy yếu tăng trưởng. Điều này gây bất lợi về mặt chính trị, đặc biệt khi Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ 14 đang đến gần, nơi hiệu quả kinh tế mạnh mẽ củng cố tính chính danh của ban lãnh đạo Đảng và củng cố triển vọng thăng tiến của các quan chức. Hơn nữa, các nhà phát triển bất động sản lớn như Vingroup và Sun Group hiện đang phát triển nhiều dự án bất động sản quy mô lớn trên khắp cả nước, việc cắt giảm tín dụng đột ngột có thể làm sụp đổ thị trường, gia tăng nợ xấu và gây bất ổn cho nền kinh tế. Đây là kịch bản mà các nhà lãnh đạo muốn tránh bằng mọi giá, đặc biệt là khi họ rút ra được những bài học từ cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản ở Trung Quốc.

Trong bối cảnh này, lãnh đạo Việt Nam khó có thể vội vàng thắt chặt chính sách tiền tệ trong thời gian tới. Bất kỳ sự điều chỉnh nào chỉ có thể diễn ra sau Đại hội Đảng lần thứ 14 vào đầu năm tới, và dự kiến ​​sẽ được thực hiện từ từ. Hơn nữa, việc giải quyết các nguyên nhân gốc rễ khác của bong bóng bất động sản sẽ mất nhiều thời gian. Hiện tại, cả động lực chính trị và kinh tế đều cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vẫn sôi động trong một thời gian, ngay cả khi nguy cơ khủng hoảng thị trường bất động sản đang ngày càng lớn.