Giải cứu bất động sản kiểu gì?

Dương Quốc Chính

17-2-2023

Mấy hôm rồi rộ lên các bài viết trên báo chí và Facebook kêu gọi Chính phủ giải cứu thị trường/ Doanh nghiệp bất động sản (BĐS), đồng thời kêu gọi phải kiêng dùng khái niệm GIẢI CỨU!

Hiện tượng này mình nghĩ là không có gì lạ. Bởi việc kinh doanh, đầu tư, đầu cơ BĐS ở Việt Nam nó quá phổ biến. Bất cứ ai có trên 1 tỷ tiền nhàn rỗi là tính ngay đến việc găm mảnh đất. Vì thế, nên hầu như ai cũng sợ mảnh đất đó mất giá! Cộng thêm não trạng Cộng sản lâu năm luôn luôn sợ khủng hoảng, thích được bình yên, trong mọi hoàn cảnh. Vì thế tâm lý giải cứu chắc chắn là chủ đạo đối với toàn xã hội cũng như cán bộ (cấp trưởng phòng trở lên đều găm đất).

Ngay cả tầm học giả kinh tế hay những nhà hoạch định chính sách vĩ mô của Việt Nam, chả có mấy người vượt qua khỏi tư duy cục bộ, nhìn vào lợi ích cá nhân đầu tiên, để đánh giá và đề xuất giải pháp chung. Những người có thể vượt qua lợi ích thì lại sợ hỗn loạn, sụp đổ dây chuyền do doanh nghiệp cá mập bị phá sản. Đó chính là rào cản lớn nhất khiến cho Việt Nam khó mà thoát ra khỏi tư duy bao cấp, giải cứu, từ nông sản tới BĐS, giải cứu từ bần nông tới đại gia.

Ở các stt trước mình đã phân tích, đợt đóng băng Thị trường BĐS lần này nó hoàn toàn khác với các lần trước, nguyên nhân sâu xa thì có những phần nhạy cảm nên báo chí không dám đăng. Chung quy là có 4 nguyên nhân chính:

1. Dịch Covid-19 khiến kinh tế đình trệ, nên tiền bạc đổ dồn vào BĐS (và cả chứng khoán) và mắc kẹt trong đó.

2. Khủng hoảng kinh tế thế giới hậu covid, chiến tranh Ukraine, khiến lạm phát tăng cao, Fed phải điều chỉnh lãi suất ở Mỹ dẫn đến nguy cơ lạm phát toàn cầu, trong đó có Việt Nam.

3. Lò cháy quá mạnh hậu covid, chính trị thượng tầng bất ổn dẫn tới quan chức thủ thế, không dám chi tiêu công, không dám mạnh dạn điều chỉnh chính sách, pháp luật. Kinh tế phụ thuộc chính trị mà chính trị thì đang bị đóng băng.

4. Việc thay đổi luật Đất đai và các luật có liên quan (kinh doanh BĐS, Nhà ở…).

Đầu tiên phải luận được nguyên nhân như vậy thì mới có thể đưa ra giải pháp phù hợp, tránh tình trạng anh em kinh tế gia chém gió lý thuyết hoặc vì lợi ích cục bộ, dọa dẫm xã hội về sự hỗn loạn nếu để xảy ra khủng hoảng BĐS.

Mọi người điều biết là chế độ Cộng sản không bao giờ để xảy ra khủng hoảng kinh tế, không có khái niệm đó. Là vì Chính phủ luôn xác định kiểm soát nền kinh tế, không để thị trường tự do tự điều chỉnh. Chỉ có “Tư bản giãy chết” mới có khủng hoảng kinh tế thôi, chế độ Cộng sản không có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng kinh tế. Thế nên nếu có đói khát thì toàn xã hội sẽ cùng phải gánh chịu, do Chính phủ lấy tiền của người/ ngành này để cứu người/ ngành kia. Dùng ngân sách để cứu doanh nghiệp (DN) bản chất là lấy tiền của toàn dân để cứu người giàu (vì hầu hết chủ DN BĐS đều giàu, thậm chí giàu nhất).

Để làm điều đó ổn thỏa thì phải có các bài viết hô hào giải cứu, đưa con ngáo ộp khủng hoảng kinh tế, đổ vỡ dây chuyền nền kinh tế ra để đe dọa dân, để vận động dư luận. Nó chả khác gì DLV vẫn chém là nếu Dân chủ thì sẽ hỗn loạn, bạo động, khủng bố. Nhưng sẽ đổ vỡ thế nào, khủng hoảng ra sao, những ai sẽ bị, bị bao lâu… thì họ không phân tích. Mục đích chỉ là để gây hoang mang dư luận. Hãy nhìn lại xem ở Việt Nam có mấy kinh tế gia dám chém ngược lại xu thế nêu trên?

Vì không hiểu rõ bản chất của 4 vấn đề trên nên nhiều người nêu giải pháp rất trên mây. Ví dụ bảo: Cần khơi thông vấn đề pháp lý, để doanh nghiệp dễ dàng hoàn thành dự án, thu hồi vốn…

Vấn đề pháp lý là vấn đề cơ bản của tất cả các ngành luôn. Lĩnh vực BĐS dính đến dăm chục loại luật, nghị định, thông tư chồng chéo, đá nhau… Tóm lại là chất lượng soạn thảo luật rất kém. Khẳng định luôn là Doanh nghiệp BĐS mà muốn tuân thủ luật 100% thì không thể phát triển dự án. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải chơi bài chém trước tâu sau. Thi công trước khi được cơ quan chức năng phê duyệt thiết kế. Đặc biệt là thủ tục liên quan đến phòng cháy-chữa cháy (PCCC), thẩm định, cấp phép xây dựng và quy hoạch.

Dự án nào cũng phải điều chỉnh trong quá trình thi công nhưng để chờ giấy phép điều chỉnh thì không thể được do thủ tục hành chính quá phiền phức khi đối diện với rừng luật và luật rừng. Có nhiều dự án xây xong cả chục năm mà không thể hoàn chỉnh được vấn đề pháp lý, dân sẽ không được có sổ đỏ, thậm chí phải ở chui, do chưa nghiệm thu PCCC thì không được phép vận hành. Khi thị trường sôi động thì dân bất chấp, nhưng khi ảm đạm thì cả quan và dân đều vin vào pháp lý để chổng đít vào Doanh nghiệp BĐS!

Hơn nữa, việc khai thông pháp lý ở thời điểm này là KHÔNG THỂ. Do các luật cơ bản nhất liên quan tới BĐS đều đang được soạn lại trong năm nay rồi. Vì thế nên sẽ có một giai đoạn đóng băng chờ luật hoàn chỉnh, trung bình tầm 1 năm từ khi ra luật tới khi có nghị định, thông tư hướng dẫn.

Mà luật tắc thì thủ tục hành chính cũng tắc, Doanh nghiệp và người dân đều nằm chờ, thị trường tất phải đóng băng.

Giai đoạn dịch covid, nền kinh tế định trệ, Doanh nghiệp BĐS nhân cơ hội để huy động tiền nhàn rỗi thông qua kênh trái phiếu và chứng khoán, đến đến huy động quá đà, gây bất ổn về nguồn vốn. Nhưng đen cho Doanh nghiệp vay nhiều ở chỗ họ không dự tính được việc ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để tránh lạm phát, kèm với việc tăng tỉ giá để tránh thất thoát ngoại tệ (cũng dẫn tới lạm phát). Đang vay nhiều mà bị tăng lãi suất thì DN không toi mới lạ. Ngân hàng nhà nước không có chủ tâm bóp chết Doanh nghiệp BĐS, họ chỉ điều hành để giữ ổn định tài chính vĩ mô, thì Doanh nghiệp BĐS cũng tự khó khăn do chính họ, tất nhiên cũng có sự cấu kết của quan chức ngân hàng, chứng khoán để có thể huy động vốn dễ dàng. Sai lầm này của hệ thống ngân hàng và chứng khoán cần phải bị trả giá, quy trách nhiệm cá nhân cho những sai phạm, không thể đổ lên đầu toàn dân thông qua lạm phát.

Vấn đề đốt lò là vấn đề bao trùm nhất, cũng không thể có cách gì giải quyết sớm để ổn định chính trị thượng tầng. Các bác chưa sắp ghế xong thì bố chuyên gia nào dám bi bô cải cách thể chế, pháp luật.

Mọi người để ý là thời thủ tướng 3X chính ra anh em quan lại ăn được mạnh, nhưng đổi lại cơ chế lại thông thoáng, Doanh nghiệp lại thích vì thủ tục nhanh gọn, dễ du di! Thế mới éo le. Không phải vì thời đó pháp luật hay trình độ công chức, cơ chế chính sách ưu việt hơn giờ mà chẳng qua cơ chế vận hành theo luật ngầm là abc. Đại khái quan chức sẽ bật đèn xanh cho Doanh nghiệp là các chú cứ làm đi, pháp lý hoàn chỉnh sau, anh lo cho, có suất ngoại giao là được! Tức là cơ chế vận hành nhanh gọn do được bôi trơn dễ dàng. Bây giờ thì không thể, quan chức đều nhìn trước nhìn sau, sợ bị đốt, trong khi luật lệ và cơ chế vẫn ngớ ngẩn, thì tự dưng Doanh nghiệp sẽ khó khăn thôi.

Đây là điểm yếu của thể chế, không dễ gì khắc phục được đâu. Không đốt thì mất uy tín, mà đốt thì bộ máy đình trệ vì thiếu bôi trơn và sợ sai. Muốn xử lý chuyện này sớm thì bác đốt lò nhanh lên, bắt được ai thì bắt luôn đi, đừng có vờn mãi, thì mới sớm ổn định thượng tầng được.

Vậy giải pháp là gì?

Giải pháp bền vững, lâu dài kiểu cải cách thể chế thì xin miễn bàn, vì dài lắm, mà lại thành PĐ! Nhưng trước mắt, theo mình thì CP PHẢI ĐỂ cho 1 vài DN BĐS chết hoặc gần chết, phải bán tháo tài sản, chủ DN phải thành vô sản (nếu không vào tù). Kinh tế thị trường buộc phải có sự đào thải những DN yếu kém, không thể cứ nuôi mãi 1 cái cây mục chỉ vì sợ nó đổ làm hỏng các cây khác. Vẫn cần để nó đổ và phải tính giải pháp sao cho ít bị ảnh hưởng nhất đến xung quanh. Đến giờ chưa có DN BĐS tuyên bố phá sản hay có làn sóng hạ giá, bán tháo tài sản, thì không thể có tấm gương cho các DN khác. Họ thấy an toàn thì họ tiếp tục gồng, vì biết chắc đã lấy được nền kinh tế làm con tin. Như thế khác gì bọn khu?ng bô’ nền kinh tế? Khủng bô’ mà không sợ bị bắt thì cứ tiếp tục thôi.

Vẫn chấp nhận hạ lãi suất nhưng việc cho vay phải được thẩm định kỹ tránh cho DN vay bừa bãi. Cũng nên nhét 1 số quan chức ngân hàng vào tù khi thẩm định cho vay và tổ chức chào bán trái phiếu DN quá dễ dãi.

Khơi thông vốn cho việc phát triển BĐS giá rẻ, nhà ở xã hội nhưng phải tránh biến tướng. Mọi người cứ nhớ là trước đây VIN đã định vị loại hình nhà giá rẻ với cái tên Vin City (như Ocean park và Smart city) nhưng sau biến tướng, đổi thành Vinhomes hết (dòng giá cao). Quan chức VIN cũng từng chém gió sẽ phát triển nhà ở XH giá rẻ, nhưng cả năm chưa thấy đâu. Đó là do nhà ở giá rẻ tỉ suất lợi nhuận sẽ thấp hơn giá cao.

CP cũng phải chuẩn bị tinh thần trong việc có thể phải mua lại CP của 1 số DN tư nhân yếu kém. Như CP Mỹ từng phải mua lại CP của AIG (mẹ của bảo hiểm AIA Việt Nam) và 1 số DN lớn khác. Sau vài năm thì lại bán ra cho tư nhân mua. Phải chuẩn bị kịch bản cho việc phải xẻ thịt 1 số DN lớn nhưng lại nợ quá nhiều.

Tóm lại mấu chốt của việc xử lý khủng hoảng là ở việc đổi luật và đốt lò chứ không phải vấn đề bề nổi là lãi suất. Bây giờ ngân hàng có hạ lãi suất cũng không dám cho mấy con nợ khủng vay tiếp đâu, vì họ đã vay quá nhiều rồi. Bạn có thằng em nợ như chúa chổm, đang chui lủi, nó vay thêm vài tỷ bạn có dám cho vay không mà kích động ngân hàng cho vay DN BĐS yếu kém? Bây giờ ngân hàng có hạ lãi thì dân cũng không n gu gì vay tiền để mua nhà đâu. Họ sẽ nằm im chờ luật và chính trị ổn định đã. Bà thống đốc ngân hàng cũng sợ trách nhiệm cá nhân nhé, nên không dám làm ẩu đâu. Cho DN BĐS yếu kém vay ồ ạt tiếp là lạm phát đó, lúc đó liệu có loạn không?

Tất cả các nội dung trên lại diễn ra vào cùng một thời điểm 2023 này, nên DN nào gồng sống sót được qua năm nay thì mới thoát, đừng hi vọng được giải cứu vào năm nay.